保障房不到位房地产调控就不能放松盘楼
保障房不到位房地产调控就不能放松
作者简介：中央财经大学中国银行业研究中心主任。内容辑要：2012年作为楼市调控年的延续，进入调控成败的关键时期，对政府而言，
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作者简介：
中央财经大学中国银行业研究中心主任。
内容辑要：
2012年作为楼市调控年的延续，进入调控成败的关键时期，对政府而言，应保持政策的连贯性，同时注重金融体系对房地产市场降温所引发风险的防控能力。
郭田勇
2011年，我国的房地产市场在政策调控下呈现降温趋势，成交量和房价均有所回落。这对于抑制我国房地产泡沫积累，促使房地产业合理健康发展具有积极意义。但同时也应认识到，此轮国家对于房地产调控的目的在于促进房价合理回归。因此，只要房价不降到行业发展和社会民生所能接受的水平，房地产调控政策就应当一直贯彻下去。由此，笔者认为，2012年我国对于房地产调控，应保持政策连贯性，同时也应注重风险防控。
具体分析来看：
――2011年，我国全国多数城市房地产市场出现“价量齐跌”的现象，但其基础尚不稳固。其主要表现为：
首先，当前的政策覆盖面有限。虽然目前已有46个城市实施限购令，但这些城市限购令的实施可能导致投机资金涌入周围未实施限购的中小城市，推高这些地区的房价。即使是在2011年已经实施限购的城市中，仍有部分城市尚未表态2012年继续实施限购政策，由于房地产调控会使地方政府财政收入减少，其在房地产调控过程中较为被动，一旦中央政府放松监管力度，被压抑的房价很有可能再度反弹。
其次，保障房建设任务艰巨。导致当前我国楼市降温的主要原因是“限购令”等行政手段的强制执行，而非市场自身调节的结果。“限购令”如同一剂猛药，在打压投机性需求的同时，也抑制了正常的刚性需求和改善性需求。一旦“限购令”放松，这些刚性需求和改善性需求就会得以释放。而此时若没有相应的供给作为保障，投机性需求又将借机炒作，从而再次推高房价。在当前开发商存货压力大、资金紧张的情况下，其扩大供给的意愿必然很弱。这就需要保障房建设在供给上予以配合。然而，从2011年的情况来看，虽然保障房“开工率”达标，但实际建设进度尚不明确，2012年保障房建设计划中明确了竣工规模，这表明中央政府落实保障房建设的决心。然而，在当前地方土地财政收入减少、资金来源有限的情况下，除了规定保障房数量，在质量上也需要加以控制，以避免形象工程、偷工减料的现象发生。
综上所述，这种“价量齐跌”是否只是昙花一现，房地产市场是否能够回归理性，关键要看2012年政府的调控力度。政府在制定政策的过程中，应高瞻远瞩，着眼于房地产市场的长期健康发展，而不是短期的价格下降。
――保持政策连续性，完善市场调节机制。2012年是房地产市场调控的关键时期。因此，政府在短期内应保持政策连贯性，坚持调控不动摇，从质量和数量上落实保障房建设，扩大房屋供给；同时，在保障房建设尚未落实到位的情况下，不放松限购政策。“限购令”的实施除了抑制市场需求之外，还具有政策风向标的作用。因此，在保障房建设尚未到位的情况下，应进一步扩大限购力度和范围，通过限购等方式抑制市场需求，为政府调控创造有利条件。
当然，从中长期的角度看，在市场化经济中，“限购令”这样的行政手段难以成为我国房地产市场调控的常态。因此，长期来看，政府不能对行政手段过于依赖，而应当通过推进房产税改革等手段，建立完善的市场调控机制。通过调节房产税增加房地产投机成本，从而抑制投机需求，引导房地产市场健康发展。
另外，在政策制定过程中，政府不必过于纠结于短期的房地产市场下滑对经济带来的负面影响，而应注意到其对经济结构调整具有的战略意义，即对房地产市场的调控有利于摆脱宏观经济和地方财政对房地产的过度依赖，转变以投资为主导的经济发展模式，促进我国经济转型。
――房地产去泡沫化应防范金融风险。在贯彻执行房地产调控政策的同时，还应注意到房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击。对政府而言，与其出手救市，不如将房地产市场降温当作对我国银行业经营的考验，提前采取风险防控措施，从而使银行业有充足的能力对抗房地产市场所带来的风险。